存量房贷利率下调：动力何在，压力卡在哪？

存量房贷利率下调的博弈一直备受关注。最近，新房利率持续下降，而存量房贷利率平均达到4.1%，与新房利率的差距为80个基点。这引发了讨论，有消息称存量按揭客户有望重新协商房贷利率。然而，存量房贷降息面临着动力和压力并存的挑战，首当其冲的是对银行息差的拖累。

去年9月，存量房贷利率已经进行过一次统一调整，政策主要面向存量首套房。央行指出，实施政策后，98.5%的符合条件的存量首套房贷利率完成下调，居民每年减少偿付1584亿元。据估算，如果存量按揭利率下调70bp，借款人可节省约5%的总还款额。

在此背景下，有专家预计央行或将在未来数月下调存量房贷利率。一些分析师认为，若调降存量房贷利率，潜在空间可能是去年9月的两倍。但存量房贷降息也会对银行息差产生约6bps的负向影响，对净利润增速影响约为-5.3%。

一些专家建议，中国应大幅降低存量房贷的利息水平，甚至可以与长期国债利率绑定。然而，存量房贷降息落地还面临着不少压力。一种可能的解决方案是将商业贷款转换成公积金贷款，在一些城市已经开始实施这一政策。